CHI PHÍ XÂY NHÀ TRỌN GÓI GỒM NHỮNG GÌ? CÁCH XEM BÁO GIÁ DỄ HIỂU 2027
Khi chuẩn bị xây nhà, nhiều gia chủ thường hỏi:
“Xây nhà trọn gói là nhà thầu lo hết từ đầu đến cuối đúng không?”
“Trong giá đã có móng, vật tư, nhân công, điện nước, sơn, cửa chưa?”
“Có khoản nào vẫn phải trả thêm không?”
Đây là những câu cần làm rõ trước khi ký hợp đồng.
Hiểu đơn giản:
Xây nhà trọn gói là hình thức nhà thầu đảm nhận phần lớn công việc từ chuẩn bị thi công, xây phần thô đến hoàn thiện theo phạm vi đã thống nhất trong báo giá và hợp đồng.
Tuy nhiên, từ “trọn gói” không đồng nghĩa mọi thứ trong căn nhà đều mặc định được bao gồm.
Điều quan trọng nhất là phải biết:
Giá đã gồm những gì – vật tư ở mức nào – khoản nào có thể tính riêng.
[CHÈN HÌNH 1 – NHÀ HOÀN THIỆN THỰC TẾ MINH PHỤNG]
Caption: Xây nhà trọn gói bao gồm nhiều giai đoạn từ chuẩn bị, thi công phần thô đến hoàn thiện và bàn giao.
Chi phí xây nhà trọn gói thường gồm những gì?
Có thể chia thành các nhóm chính:
-
Chi phí trước khi thi công
-
Chi phí móng và phần thô
-
Chi phí hoàn thiện
-
Chi phí nhân công, máy móc và quản lý
-
Nghiệm thu – bàn giao
-
Một số hạng mục có thể bao gồm hoặc tính riêng
[CHÈN INFOGRAPHIC 2 – XÂY NHÀ TRỌN GÓI GỒM NHỮNG GÌ?]
Nội dung trên hình:
Thiết kế & chuẩn bị → Móng → Phần thô → Hoàn thiện → Nghiệm thu → Bàn giao
1. Chi phí trước khi thi công
Trước khi bắt đầu đào móng, một căn nhà đã cần nhiều công việc chuẩn bị.
Có thể gồm:
-
Khảo sát hiện trạng
-
Thiết kế kiến trúc
-
Thiết kế kết cấu
-
Bản vẽ điện nước
-
Phối cảnh 3D nếu có
-
Dự toán
-
Hồ sơ xin phép xây dựng
-
Chuẩn bị mặt bằng
-
Phá dỡ công trình cũ nếu có
Các khoản này có nằm trong giá trọn gói không?
Tùy từng gói và từng hợp đồng.
Có đơn vị tính thiết kế riêng.
Có gói thi công được hỗ trợ hoặc miễn một phần chi phí thiết kế.
Xin phép xây dựng hoặc phá dỡ nhà cũ cũng cần kiểm tra rõ trước khi ký.
Vì vậy, đừng chỉ hỏi “giá xây trọn gói bao nhiêu/m²?” mà nên hỏi thêm “giá đó bắt đầu từ công việc nào?”
[CHÈN HÌNH 3 – BẢN VẼ THIẾT KẾ + HÌNH 3D + HÌNH KỸ SƯ KHẢO SÁT]
Caption: Thiết kế và khảo sát giúp xác định phương án thi công và ngân sách trước khi khởi công.
[BÀI CON NÊN GẮN LINK]
Xây nhà có cần thiết kế không? Một bộ hồ sơ thiết kế gồm những gì?
2. Chi phí phần móng
Móng là phần nằm dưới công trình và có nhiệm vụ truyền sức nặng của căn nhà xuống nền đất.
Chi phí phần móng có thể gồm:
-
Đào đất
-
Bê tông lót
-
Thép móng
-
Bê tông móng
-
Dầm móng
-
Cốp pha
-
Nhân công
-
Máy móc
Nếu công trình cần ép cọc, có thể có thêm:
-
Cọc bê tông
-
Vận chuyển cọc
-
Máy ép
-
Nhân công ép
-
Nối cọc
-
Xử lý đầu cọc
Tiền ép cọc có nằm trong giá trọn gói không?
Không nên mặc định.
Có báo giá tính riêng theo khối lượng hoặc chiều dài cọc thực tế.
Do đó cần hỏi rõ:
“Phần móng trong báo giá đã gồm cọc và chi phí ép cọc chưa?”
[CHÈN HÌNH 4 – ÉP CỌC / THI CÔNG MÓNG THỰC TẾ MINH PHỤNG]
Caption: Điều kiện nền đất và loại móng có thể làm tổng chi phí xây nhà thay đổi đáng kể.
[BÀI CON NÊN GẮN LINK]
Móng nhà là gì? Nhà mình cần móng gì và chi phí từng loại ra sao?
3. Chi phí thi công phần thô
Phần thô là phần tạo nên kết cấu và hình dáng chính của căn nhà.
Thông thường gồm:
-
Cột
-
Dầm
-
Sàn
-
Cầu thang
-
Tường
-
Mái
-
Xây và tô tường
-
Điện nước âm
-
Chống thấm cơ bản tại các vị trí cần thiết
Vật tư phần thô gồm những gì?
Thường có:
-
Thép
-
Xi măng
-
Cát
-
Đá
-
Gạch
-
Bê tông
-
Dây và ống điện âm
-
Ống cấp thoát nước
-
Một số vật tư chống thấm
Đây là nhóm vật tư ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu và độ bền của căn nhà.
[CHÈN HÌNH 5 – CÔNG TRÌNH ĐANG THI CÔNG CỘT, DẦM, SÀN]
[CHÈN INFOGRAPHIC 6 – VẬT TƯ PHẦN THÔ]
Nội dung:
Thép – Xi măng – Cát – Đá – Gạch – Bê tông – Điện nước âm
4. Chi phí phần hoàn thiện
Sau khi phần thô hoàn thành, công trình bước vào giai đoạn hoàn thiện.
Đây là phần khách hàng nhìn thấy và sử dụng hàng ngày.
Thông thường gồm:
-
Gạch lát nền
-
Gạch ốp tường
-
Sơn
-
Trần
-
Cửa
-
Nhôm kính
-
Đá cầu thang
-
Lan can
-
Thiết bị điện
-
Thiết bị vệ sinh
-
Một số hạng mục hoàn thiện khác theo hợp đồng
[CHÈN HÌNH 7 – CÔNG TRÌNH MINH PHỤNG ĐANG HOÀN THIỆN]
Vật tư hoàn thiện có ảnh hưởng nhiều đến giá không?
Có. Đây là một trong những phần làm giá trọn gói chênh lệch nhiều nhất.
Ví dụ cùng là gạch lát nền nhưng có loại:
200.000đ/m²
và cũng có loại:
500.000–700.000đ/m² hoặc cao hơn.
Thiết bị vệ sinh, cửa, sơn, đá cũng tương tự.
Vì vậy khi xem báo giá, không chỉ hỏi:
“Có bao gồm gạch không?”
Mà phải hỏi:
“Gạch được chọn trong mức ngân sách bao nhiêu/m²?”
Gạch ốp lát
Thông thường gói hoàn thiện sẽ quy định mức vật tư.
Ví dụ:
Gạch được chọn trong ngân sách tối đa X đồng/m².
Nếu khách chọn trong mức đó → không tăng tiền.
Nếu chọn cao hơn → thanh toán phần chênh lệch.
Sơn
Cần xem rõ:
-
Thương hiệu
-
Dòng sản phẩm
-
Sơn trong nhà
-
Sơn ngoài trời
-
Sơn lót
-
Số lớp sơn
Cùng ghi “bao gồm sơn” nhưng giá trị thực tế vẫn có thể khác rất nhiều.
Thiết bị vệ sinh
Có thể gồm:
-
Bồn cầu
-
Lavabo
-
Sen tắm
-
Vòi
-
Phụ kiện cơ bản
Cần kiểm tra:
Thương hiệu + model + ngân sách được chọn.
Cửa
Có thể gồm:
-
Cửa chính
-
Cửa phòng
-
Cửa WC
-
Cửa sổ
-
Nhôm kính
Nhưng cần xem kỹ:
-
Hệ nhôm
-
Độ dày
-
Loại kính
-
Khóa
-
Phụ kiện
[CHÈN INFOGRAPHIC 8 – 4 NHÓM VẬT TƯ DỄ LÀM GIÁ THAY ĐỔI]
Gạch → Sơn → Thiết bị vệ sinh → Cửa
5. Chi phí điện nước
Phần điện nước trong xây nhà trọn gói thường chia thành:
Phần âm
-
Ống điện
-
Dây điện
-
Ống cấp nước
-
Ống thoát nước
-
Tủ điện
-
Các điểm chờ
Phần thiết bị
Có thể gồm:
-
Công tắc
-
Ổ cắm
-
CB
-
Thiết bị vệ sinh
-
Một số đèn cơ bản
Các thiết bị như:
-
Đèn chùm
-
Camera
-
Smart home
-
Máy lạnh
-
Máy nước nóng
-
Máy lọc nước
thường cần kiểm tra riêng trong báo giá.
6. Chi phí nhân công có nằm trong giá không?
Với xây nhà trọn gói, nhân công thi công thông thường đã nằm trong đơn giá.
Bao gồm nhân công:
-
Làm móng
-
Gia công thép
-
Đổ bê tông
-
Xây tô
-
Điện nước
-
Ốp lát
-
Sơn
-
Lắp đặt thiết bị
-
Hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng
Gia chủ không phải tự thuê từng đội thợ riêng.
7. Chi phí máy móc và quản lý công trình
Một căn nhà không chỉ có tiền vật liệu và tiền thợ.
Nhà thầu còn phải tổ chức:
-
Máy móc thi công
-
Điều phối vật tư
-
Quản lý nhân công
-
Theo dõi tiến độ
-
Kiểm tra chất lượng
-
Nghiệm thu từng giai đoạn
-
Phối hợp giữa các đội thi công
Đây cũng là một phần trong chi phí xây dựng.
[CHÈN HÌNH 9 – KỸ SƯ MINH PHỤNG KIỂM TRA / NGHIỆM THU TẠI CÔNG TRÌNH]
Caption: Công trình trọn gói cần được theo dõi xuyên suốt từ kết cấu đến hoàn thiện.
8. Nghiệm thu và bàn giao có nằm trong gói không?
Một gói xây dựng hoàn chỉnh không kết thúc ở việc “thợ làm xong”.
Trước khi bàn giao cần kiểm tra:
-
Tường, sàn
-
Sơn
-
Cửa
-
Điện
-
Nước
-
Thiết bị
-
Chống thấm
-
Các vị trí hoàn thiện
-
Những lỗi cần khắc phục
Sau khi các hạng mục đạt yêu cầu mới tiến hành bàn giao.
[CHÈN HÌNH 10 – KIỂM TRA HOÀN THIỆN / BÀN GIAO NHÀ THỰC TẾ MINH PHỤNG]
9. Nội thất có nằm trong xây nhà trọn gói không?
Không nên mặc định.
Xây nhà trọn gói và nội thất trọn gói là hai phạm vi khác nhau.
Những món như:
-
Sofa
-
Giường
-
Tủ quần áo
-
Bàn ăn
-
Tủ TV
-
Rèm
-
Đồ trang trí
thường không nằm trong gói xây dựng tiêu chuẩn nếu hợp đồng không ghi rõ.
Tủ bếp cũng cần kiểm tra riêng.
[CHÈN HÌNH 11 – NHÀ HOÀN THIỆN KIẾN TRÚC / NHÀ SAU KHI BỐ TRÍ NỘI THẤT]
Những khoản nào dễ phát sinh ngoài giá trọn gói?
Đây là phần gia chủ nên quan tâm nhất.
Chi phí có thể thay đổi khi:
-
Cọc dài hơn dự kiến
-
Nền đất cần xử lý thêm
-
Gặp nước ngầm
-
Làm tầng hầm
-
Nhà liền kề cần biện pháp bảo vệ đặc biệt
-
Nhà trong hẻm phải trung chuyển vật tư
-
Khách thay đổi thiết kế
-
Tăng diện tích xây dựng
-
Nâng cấp vật tư
-
Bổ sung hạng mục ngoài hợp đồng
Ví dụ
Báo giá quy định gạch:
300.000đ/m²
Khách đổi sang loại:
500.000đ/m²
Phần chênh:
200.000đ/m²
không phải “nhà thầu tự phát sinh”, mà là chi phí do khách nâng cấp vật tư.
Ngược lại, những phần nằm đúng phạm vi hợp đồng cần được ghi rõ ngay từ đầu để tránh phát sinh không minh bạch.
[CHÈN INFOGRAPHIC 12 – 6 KHOẢN DỄ LÀM CHI PHÍ TĂNG]
Cọc → Đất yếu → Tầng hầm → Hẻm nhỏ → Đổi thiết kế → Nâng cấp vật tư
Bảng dễ hiểu: xây nhà trọn gói gồm những gì?
| Hạng mục | Thường bao gồm? |
|---|---|
| Móng | Có |
| Cột – dầm – sàn | Có |
| Xây và tô tường | Có |
| Điện nước âm | Có |
| Nhân công | Có |
| Sơn | Thường có |
| Gạch ốp lát | Thường có theo ngân sách vật tư |
| Thiết bị vệ sinh | Thường có theo gói |
| Cửa | Tùy gói |
| Đá cầu thang/bếp | Tùy gói |
| Ép cọc | Cần kiểm tra |
| Thiết kế | Tùy hợp đồng |
| Xin phép xây dựng | Tùy hợp đồng/chương trình |
| Phá dỡ nhà cũ | Cần kiểm tra |
| Hoàn công | Tùy hợp đồng |
| Thang máy | Thường tính riêng |
| Nội thất rời | Thường không bao gồm |
| Máy lạnh, camera, smart home | Thường tính riêng |
Phạm vi chính xác phải căn cứ vào báo giá và hợp đồng của từng công trình.
Vì sao cùng gọi “xây nhà trọn gói” nhưng báo giá khác nhau?
Ví dụ:
Nhà thầu A
Báo 4,8 triệu/m²
Nhà thầu B
Báo 5,2 triệu/m²
Không thể kết luận ngay A rẻ hơn.
Phải xem:
-
Thép sử dụng loại nào
-
Xi măng gì
-
Gạch gì
-
Sơn dòng nào
-
Gạch hoàn thiện bao nhiêu tiền/m²
-
Thiết bị vệ sinh mức nào
-
Cửa gì
-
Đã có thiết kế chưa
-
Ép cọc tính thế nào
-
Có bao gồm quản lý và bảo hành không
Đơn giá thấp chưa chắc tổng chi phí thấp.
Cách xem một báo giá xây nhà trọn gói
Khi nhận báo giá, hãy kiểm tra 6 mục:
1. Tổng diện tích xây dựng
Không phải chỉ lấy diện tích đất.
Còn có thể gồm:
-
Móng
-
Các tầng
-
Mái
-
Sân
-
Ban công
-
Tầng hầm nếu có
[BÀI CON NÊN GẮN LINK]
Cách tính diện tích xây dựng: móng, mái, sân, ban công tính bao nhiêu?
2. Loại móng
Móng đơn, móng băng, móng bè hay móng cọc?
3. Danh mục vật tư phần thô
Phải rõ thương hiệu và quy cách.
4. Mức vật tư hoàn thiện
Đặc biệt:
Gạch – Sơn – Cửa – Thiết bị vệ sinh – Đá
5. Các hạng mục tính riêng
Cần liệt kê ngay từ đầu.
6. Điều kiện phát sinh
Càng rõ trong hợp đồng càng dễ kiểm soát ngân sách.
[CHÈN HÌNH 13 – MẪU BẢNG VẬT TƯ/BÁO GIÁ, HIGHLIGHT THƯƠNG HIỆU – QUY CÁCH – ĐƠN GIÁ – GHI CHÚ]
Xây nhà trọn gói có phải sẽ không phát sinh?
Không nên hiểu đơn giản:
“Trọn gói = bất kể thay đổi gì cũng không tăng tiền.”
Nếu trong quá trình xây:
-
Khách tăng diện tích
-
Đổi thiết kế
-
Nâng cấp vật liệu
-
Bổ sung hạng mục
thì chi phí có thể thay đổi.
Điều gia chủ cần quan tâm là:
Nếu không thay đổi phạm vi và vật tư đã thống nhất, nhà thầu có kiểm soát và cam kết chi phí như thế nào?
Đây mới là điều cần thể hiện rõ trong hợp đồng.
7 câu nên hỏi trước khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói
1. Tổng giá đã bao gồm những gì?
2. Móng và ép cọc tính như thế nào?
3. Thiết kế và xin phép xây dựng đã gồm chưa?
4. Vật tư hoàn thiện được chọn trong ngân sách bao nhiêu?
5. Hạng mục nào chắc chắn tính riêng?
6. Trường hợp nào được xem là phát sinh?
7. Nếu không thay đổi thiết kế và vật tư thì tổng chi phí được kiểm soát thế nào?
Chỉ cần làm rõ 7 câu này, gia chủ đã tránh được rất nhiều nhầm lẫn khi so sánh báo giá.
Kết luận: “Trọn gói” quan trọng nhất là trọn đến đâu
Chi phí xây nhà trọn gói thường gồm:
Chuẩn bị → Móng → Phần thô → Hoàn thiện → Nhân công → Quản lý → Nghiệm thu → Bàn giao
Nhưng không phải mọi báo giá đều bao gồm giống nhau.
Một số khoản như:
-
Ép cọc
-
Thiết kế
-
Xin phép
-
Phá dỡ nhà cũ
-
Hoàn công
-
Thang máy
-
Nội thất
cần kiểm tra rõ trước khi ký.
Vì vậy, thay vì chỉ hỏi:
“Xây nhà trọn gói bao nhiêu tiền một mét vuông?”
Gia chủ nên hỏi:
“Với mức giá này, tôi nhận được những gì và còn khoản nào có thể phải trả thêm?”
Đó mới là cách xem báo giá xây nhà trọn gói chính xác và giúp kiểm soát ngân sách ngay từ đầu.
CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHỤNG
Hotline: 0911 65 76 76
Website: minhphung.vn
Phạm vi công việc, vật tư và chi phí cụ thể cần căn cứ vào báo giá và hợp đồng của từng công trình.