CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH XÂY DỰNG TẦNG HẦM NHÀ PHỐ 2027
Khi xem báo giá xây nhà có tầng hầm, nhiều gia chủ thường thắc mắc:
“Tầng hầm nhà tôi chỉ có 80m², tại sao báo giá lại tính thành 120m², 136m² hoặc thậm chí 160m²?”
Lý do là tầng hầm thường không tính 100% diện tích như tầng trệt hoặc tầng lầu.
Do phần hầm phải đào sâu xuống đất, thi công vách hầm, chống thấm, thoát nước và có thể cần biện pháp bảo vệ nhà liền kề nên diện tích tầng hầm thường được quy đổi theo hệ số.
Nói đơn giản:
Hầm càng sâu → thi công càng khó → hệ số tính diện tích thường càng cao.
Hình ảnh minh họa: Độ sâu tầng hầm thường được xác định so với cốt vỉa hè để tính hệ số diện tích xây dựng.
Diện tích xây dựng tầng hầm được tính như thế nào?
Công thức cơ bản:
Diện tích tầng hầm quy đổi = Diện tích sàn tầng hầm × Hệ số tầng hầm
Trong đó:
-
Diện tích sàn tầng hầm: diện tích thực tế của phần hầm.
-
Hệ số tầng hầm: tỷ lệ quy đổi dựa vào độ sâu và điều kiện thi công.
Hệ số tính diện tích tầng hầm tham khảo
| Độ sâu tầng hầm so với cốt vỉa hè | Hệ số tham khảo |
|---|---|
| Từ 1m đến dưới 1,3m | 150% |
| Từ 1,3m đến dưới 1,7m | 170% |
| Từ 1,7m đến dưới 2m | 200% |
| Từ 2m trở lên | 250% |
Lưu ý: Đây là hệ số tham khảo thường gặp khi báo giá xây dựng, không phải một tỷ lệ bắt buộc áp dụng cho tất cả nhà thầu. Khi ký hợp đồng cần xem rõ bảng hệ số của đơn vị thi công.
INFOGRAPHIC – ĐỘ SÂU TẦNG HẦM & HỆ SỐ
Gợi ý thể hiện:
1–1,3m → 150%
1,3–1,7m → 170%
1,7–2m → 200%
≥ 2m → 250%
Đây nên là hình chính của bài vì khách nhìn là hiểu ngay cách tính.
Ví dụ cách tính tầng hầm nhà 5x20m
Giả sử căn nhà có:
Chiều ngang: 5m
Chiều dài tầng hầm: 20m
Diện tích tầng hầm thực tế:
5m × 20m = 100m²
Sau đó lấy 100m² nhân với hệ số tương ứng.
Trường hợp 1: Hầm sâu 1,2m
Hệ số tham khảo: 150%
Cách tính:
100m² × 150% = 150m²
Như vậy:
-
Diện tích hầm sử dụng thực tế: 100m²
-
Diện tích quy đổi tính xây dựng: 150m²
Trường hợp 2: Hầm sâu 1,5m
Hệ số tham khảo: 170%
100m² × 170% = 170m²
Diện tích quy đổi: 170m²
Trường hợp 3: Hầm sâu 1,8m
Hệ số tham khảo: 200%
100m² × 200% = 200m²
Diện tích quy đổi: 200m²
Trường hợp 4: Hầm sâu từ 2m trở lên
Hệ số tham khảo: 250%
100m² × 250% = 250m²
Diện tích quy đổi: 250m²
INFOGRAPHIC 3 – VÍ DỤ NHÀ 5X20M
Nội dung trên ảnh:
Tầng hầm thực tế: 5 × 20 = 100m²
Hầm sâu 1,2m → 150m² quy đổi
Hầm sâu 1,5m → 170m² quy đổi
Hầm sâu 1,8m → 200m² quy đổi
Hầm ≥ 2m → 250m² quy đổi
Tại sao 100m² hầm lại có thể tính thành 170m²?
Đây là phần khách hàng rất dễ hiểu nhầm.
Nếu tầng hầm thực tế rộng 100m² và được tính hệ số 170% thì:
Bạn vẫn chỉ sử dụng 100m² tầng hầm.
Không phải căn hầm tự nhiên biến thành 170m².
Con số 170m² chỉ là diện tích quy đổi dùng để tính chi phí xây dựng.
Hiểu đơn giản:
| Diện tích | |
|---|---|
| Diện tích sử dụng thực tế | 100m² |
| Diện tích quy đổi tính giá | 170m² |
HÌNH 4 – 100m² SỬ DỤNG ≠ 170m² TÍNH GIÁ
Đây cũng là hình rất nên có vì khách thường thắc mắc nhất ở điểm này.
Vì sao tầng hầm càng sâu thì hệ số càng cao?
Vì tầng hầm sâu hơn không chỉ đơn giản là đào thêm một chút đất.
Độ sâu tăng có thể kéo theo nhiều công việc hơn.
Đào và vận chuyển nhiều đất hơn
Hầm càng sâu, lượng đất cần đào và đưa ra khỏi công trình càng lớn.
Nếu nhà nằm trong hẻm nhỏ còn có thể phát sinh chi phí trung chuyển.
Vách tầng hầm phải xử lý kỹ hơn
Phần vách hầm tiếp xúc trực tiếp với đất nên phải chịu áp lực từ đất xung quanh.
Hầm càng sâu, việc thi công thường càng phức tạp.
Tăng yêu cầu chống đỡ
Đặc biệt với nhà phố xây sát nhà hàng xóm, khi đào sâu có thể phải sử dụng thêm các biện pháp giữ đất và bảo vệ công trình liền kề.
Tăng yêu cầu chống thấm
Hầm nằm sâu dưới đất nên cần kiểm soát:
-
Nước ngầm
-
Nước thấm qua vách
-
Nước tại sàn hầm
-
Mạch ngừng bê tông
Hệ thống thoát nước phức tạp hơn
Có thể cần:
-
Rãnh thu nước
-
Hố gom
-
Máy bơm
-
Hệ thống thoát nước
Vì vậy:
Hệ số tăng không phải vì nhà thầu “tính thêm diện tích”, mà để quy đổi phần khối lượng thi công phức tạp hơn của tầng hầm.
INFOGRAPHIC 5 – VÌ SAO HẦM SÂU TỐN HƠN?
Cách tính chi phí xây dựng tầng hầm
Sau khi xác định diện tích quy đổi, có thể ước tính sơ bộ:
Chi phí tầng hầm = Diện tích tầng hầm quy đổi × Đơn giá xây dựng áp dụng
Ví dụ:
Tầng hầm thực tế: 100m²
Độ sâu: 1,5m
Hệ số tham khảo: 170%
Diện tích quy đổi:
100 × 170% = 170m²
Nếu đơn giá áp dụng là X đồng/m² thì:
Chi phí dự kiến = 170m² × X đồng/m²
Nhưng cần lưu ý
Con số này chỉ giúp ước tính sơ bộ.
Một số hạng mục có thể được báo riêng tùy công trình, chẳng hạn:
-
Ép cọc
-
Cọc bê tông
-
Xử lý nền yếu
-
Hệ chống đỡ hố đào
-
Xử lý nước ngầm
-
Biện pháp bảo vệ nhà bên cạnh
-
Điều kiện thi công đặc biệt
Vì vậy khi xem báo giá cần đọc rõ đơn giá đã bao gồm những gì.
Ví dụ cùng 100m² hầm nhưng chi phí khác nhau thế nào?
Giả sử có hai căn nhà đều làm tầng hầm 100m².
Nhà A
Hầm sâu 1,2m
Diện tích quy đổi:
100 × 150% = 150m²
Nhà B
Hầm sâu 1,8m
Diện tích quy đổi:
100 × 200% = 200m²
Cùng sử dụng 100m² tầng hầm, nhưng diện tích quy đổi đã chênh:
200 – 150 = 50m²
Đó là lý do chỉ nhìn diện tích hầm thực tế chưa đủ để so sánh chi phí.
Vì sao hai nhà có cùng diện tích và độ sâu hầm vẫn có thể khác giá?
Ngoài diện tích và độ sâu, chi phí còn phụ thuộc vào:
-
Nền đất
-
Mực nước ngầm
-
Nhà bên cạnh mới hay cũ
-
Khoảng cách với công trình liền kề
-
Đường lớn hay hẻm nhỏ
-
Máy móc có tiếp cận được không
-
Biện pháp thi công hầm
-
Có phải ép cọc không
-
Chiều dài ram xuống hầm
-
Yêu cầu chống thấm
-
Hệ thống thoát nước
Do đó:
Cùng 100m² hầm, cùng sâu 1,5m chưa chắc hai căn nhà có tổng chi phí giống nhau.
Ram dốc có được tính vào diện tích tầng hầm không?
Phần ram xuống tầng hầm cũng có khối lượng thi công thực tế như:
-
Đào đất
-
Đổ bê tông
-
Chống thấm
-
Tạo độ dốc
-
Làm rãnh thu nước
-
Hoàn thiện bề mặt
Cách quy đổi phần ram có thể khác nhau tùy cách lập báo giá của từng đơn vị.
Do đó khi nhận báo giá nên hỏi rõ:
“Diện tích ram đã nằm trong hệ số tầng hầm hay được tính riêng?”
Đây là một chi tiết nhỏ nhưng có thể ảnh hưởng đến tổng diện tích tính giá.
[BÀI CON NÊN GẮN LINK]
Ram dốc tầng hầm bao nhiêu là hợp lý? Làm sao hạn chế xe bị cạ gầm?
Hệ số tầng hầm có phải quy định bắt buộc không?
Không nên hiểu như vậy.
Các mức 150%, 170%, 200% hay 250% thường được sử dụng như hệ số quy đổi để lập báo giá xây dựng.
Mỗi nhà thầu có thể có cách tính khác nhau tùy:
-
Phạm vi công việc
-
Đơn giá
-
Biện pháp thi công
-
Cách phân chia hạng mục
Vì vậy, khi so sánh hai báo giá không nên chỉ nhìn:
“Bên nào báo giá/m² thấp hơn?”
Mà phải nhìn đồng thời:
Đơn giá × hệ số diện tích × những hạng mục đã bao gồm
Ví dụ vì sao không nên chỉ nhìn đơn giá/m²
Giả sử:
Nhà thầu A
Đơn giá thấp hơn nhưng tính tầng hầm 200%.
Nhà thầu B
Đơn giá cao hơn một chút nhưng tính tầng hầm 170%.
Nếu chỉ nhìn đơn giá/m², bạn có thể nghĩ nhà thầu A rẻ hơn.
Nhưng sau khi tính tổng diện tích quy đổi, kết quả có thể khác.
Do đó:
Muốn so sánh báo giá chính xác phải so tổng giá trị và phạm vi công việc, không chỉ so đơn giá.
5 câu nên hỏi khi nhận báo giá tầng hầm
1. Tầng hầm nhà tôi được tính hệ số bao nhiêu?
2. Độ sâu được tính từ vị trí nào?
Thông thường báo giá sẽ xác định theo độ sâu so với cốt vỉa hè hoặc cao độ được thống nhất trong hồ sơ.
3. Ram xuống hầm đã được tính chưa?
4. Chi phí chống thấm và thoát nước đã nằm trong giá chưa?
5. Hạng mục nào có thể phát sinh ngoài diện tích quy đổi?
Đặc biệt hỏi rõ:
-
Cọc
-
Ép cọc
-
Nước ngầm
-
Chống đỡ nhà bên cạnh
-
Trung chuyển vật tư
Câu hỏi thường gặp
Tầng hầm 100m² có phải trả tiền đúng 100m² không?
Không nhất thiết.
Nếu áp dụng hệ số tầng hầm, diện tích dùng để tính giá có thể lớn hơn diện tích sử dụng thực tế.
Hầm càng sâu có càng mắc không?
Thông thường có.
Vì khối lượng đào đất, kết cấu, chống đỡ và chống thấm thường tăng theo độ sâu.
Hầm sâu 1,5m tính bao nhiêu?
Theo mức tham khảo phổ biến, khoảng độ sâu 1,3–1,7m thường được quy đổi khoảng 170% diện tích hầm.
Hầm sâu 2m tính bao nhiêu?
Theo bảng tham khảo, tầng hầm từ khoảng 2m trở lên có thể được tính khoảng 250% diện tích.
Tuy nhiên cần kiểm tra bảng hệ số chính thức trong báo giá của đơn vị thi công.
Bán hầm có tính giống tầng hầm không?
Không nên mặc định giống nhau.
Còn phải xem độ sâu thực tế, thiết kế và cách tính của đơn vị thi công.
Kết luận
Cách tính tầng hầm dễ nhớ nhất là:
DIỆN TÍCH HẦM THỰC TẾ × HỆ SỐ THEO ĐỘ SÂU = DIỆN TÍCH XÂY DỰNG QUY ĐỔI
Ví dụ:
Hầm 100m², sâu 1,5m
→ hệ số tham khảo 170%
→ diện tích quy đổi:
100 × 170% = 170m²
Điều quan trọng là:
170m² không phải diện tích sử dụng. Đây là diện tích quy đổi để tính chi phí thi công.
Khi xem báo giá xây nhà có tầng hầm, gia chủ nên kiểm tra rõ:
Hệ số bao nhiêu? → tính từ độ sâu nào? → đã bao gồm ram, chống thấm, thoát nước chưa? → hạng mục nào tính riêng?
Làm rõ những nội dung này ngay từ đầu sẽ giúp việc so sánh báo giá chính xác hơn và hạn chế những khoản chi phí bất ngờ trong quá trình thi công.
CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHỤNG
Hotline: 0911 65 76 76
Website: minhphung.vn
Các hệ số trong bài mang tính tham khảo. Hệ số và phạm vi tính giá cụ thể cần căn cứ vào báo giá, thiết kế và điều kiện thực tế của từng công trình.